TANIM

• Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır. 

ÖNALIM HAKKININ TÜRLERİ

• Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı”olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Burada kısaca önalım hakkının türlerinden bahsedildikten sonra ilerleyen sorularda yalnız yasal önalım hakkı incelenecektir. 

Yasal Önalım Hakkı:

•  Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, kanunda doğan, yenilik doğurucu (inşai) dava ile kullanılan bir haktır.  
• TMK m.732’de düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı ile getirilen kısıtlama, kanundan doğan ancak özel hukuka dayanan bir kısıtlamadır. Bu itibarla, yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş/paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş/paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı :

•  Yükümlünün, hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında talep yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. 
• TMK m.735’te taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde bir iradi kısıtlama sebebi olarak, TBK m.240 vd.’nda satış ilişkisi doğuran haklar üst başlığı çerçevesinde düzenlenmiştir. 
• Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce bir önalım sözleşmesinin varlığı gerekir. Sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yazılı şekil, adi yazılı şekildir. 
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı hukuki niteliği itibarıyla bir alacak hakkı olduğu için, ancak ilişkinin tarafları ve onların külli halefleri arasında ileri sürülebilecektir. Üçüncü kişilere karşı bu hakkın ileri sürülebilmesi, tapu siciline yapılacak bir şerh ile mümkündür. TBK m.28 hükmü gereğince sözleşmeden doğan önalım hakkı en fazla on yıllığına tapu siciline şerh edilebilir; bunun içinse yazılı bir şerh sözleşmesi yapılmalıdır. Kanunda öngörülen şerh süresinin dolması ile şerhin etkinlik süresi kendiliğinden sona erer, bu sürenin sona ermesinden önce tarafların süreyi uzatmaya /ilişkin olarak yapacakları sözleşmeler de geçerli olmayacaktır. Ancak taraflar bu süre dolduktan sonra yeni bir şerh sözleşmesi yaparak tapu siciline tekrar şerh verebilirler. 
• Şerhin Etkisi: Şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı, şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir. Şerh ile hak, eşyaya bağlı ve kuvvetlendirilmiş bir şahsi hak haline gelmektedir. 

Sınırdaş Tarımsal Arazi Maliklerinin Önalım Hakkı : 

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu m.8/İ (30/4/2014 - 6537 sayılı K.)uyarınca ;

1)    Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar

2)    Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri

önalım hakkına sahiplerdir. 

• Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Dikkat edilecek olursa tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Burada belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunmalıdır. 
• Burada sınırdaş malik, tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığı öğrendiği zaman veya komşu parselin taşınmazını satacağını bildirmesi üzerine satış bedelini öğrenmek suretiyle önalım hakkını kullanabilecektir. 
• TMK’nda yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 s. Kanunda önalım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmış, önalım hakkının kapsamı genişletilmiştir. 

YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER

• Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde, 
• Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde, 
• Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası : Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.)
• Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,
• Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde, 
• Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde, 
• Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,
• İki şirketin birleşmesi halinde, 
• Vakıf kurma işleminde, 
• Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,
• Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,
• Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde, 
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda                                  
• Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde,
• Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için)

önalım hakkı kullanılamaz. 

ÖNALIM DAVASI

• Önalım davasının kazanılması ile mevcut hukuki durumda bir değişiklik meydana geleceği için önalım davası değiştirici yenilik doğuran bir davadır. Bu davanın kabulü sonunda verilecek inşai hüküm ile satıcı ile alıcı arasında kurulmuş bulunan satım ve mülkiyet ilişkisini kaldırıp, alıcı ile davacı(önalım hakkı sahibi) arasında kurmak suretiyle değiştirmektedir. 

TARAFLARI

• Davacı : Paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş ve paydaşlarıdır. 
• Davalı  :Önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı, yani yeni malikidir. Yasal önalım davası, paydaşlar arasında kullanılamaz. Bu hak sadece üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. 

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER

• TMK m.733/3’e göre ‘’önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.’’
• Burada süreler nitelikleri itibariyle düşürücü süreler oldukları için, zamanaşımı sürelerinde olduğu gibi bunların durması veya kesilmesi de söz konusu olmaz. Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz. 
• Hakim yargılamanın her safhasında bu süreleri re’sen göz önünde tutmak zorunda olduğu gibi, taraflar da bunu itiraz olarak ileri sürebilirler.

ÖNALIM BEDELİNİN YATIRILMASI 

• Davanın karara bağlanabilmesi için, davacı önalım hakkı sahibinin önalım bedelini hakimin göstereceği yere, yine hakimin belirleyeceği süre içinde yatırması gerekir. Önalım bedeli, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşur. 

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME 

• Önalım davasında görevli mahkeme 6100 s. HMK m.2/1 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

SATIŞ BEDELİNDE MUVAZAA İDDİALARI VE YARGITAY KARARLARI

• Önalım hakkı sahibinin sahip olduğu hakkını kullanmasını bertaraf etmek için gerçek satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiğinevedaha seyrek de olsa tapuda beyan edilen değerin, daha az tapu harcı ödemek için, düşük gösterildiğine sıkça rastlanmaktadır.
• Gerçek satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiği durumlarda açılacak bir şufa davasında bu bedelin muvazaalı olduğu ve şufa hakkını kullanmayı engellemek için yüksek gösterildiğini ileri sürerek payın değerinin bilirkişi incelemesi yoluyla mahkemece belirlenmesini talep etmek mümkündür. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Ancak iddia edilen muvazaa iddiasının kanıtlanması gerekmektedir. Aksi takdirde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinde önalım hakkı tanınmasına karar verilir.
• Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/12695 E. 2018/1043 13.02.2018 tarihli önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tesciline ilişkin kararına göre: 

“Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Mahkemece, bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu harç ve masrafları toplamı427.552,28 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir. Bu durumda iddia olunan bedel ile mahkemenin kabul ettiği önalım bedeli arasındaki fark üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdiri ile yargılama giderinin bu orana göre paylaştırılması gerekirken satış bedelinin tamamı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti takdir olunarak yargılama giderlerinin tümünün davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”